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アパート管理

仲介の不動産会社がたくさん来るようになって、いろいろとアパート管理のことをいろいろとまとめてみた話し

最近、仲介の不動産会社がたくさん来るようになった。どうも何か大家獲得キャンペーンを各社やっているのか?

さて、複数の会社とも、自分のところがどのような内容で業務をするのかパンフレットというかドキュメントを用意せずにやってくる。いきなり申込書にサインさせようとする。仲介の不動産会社というのはそういうものなのか? アパートオーナーというのは、そんなもんで仲介の委託契約をしてしまうのか? 一応はこちらも一回でサインせずにいろいろと考えてみる。

アパート経営は入居すれば後は放っておけば家賃が入ってくるという楽な商売と思われる節がある。募集、仲介、管理(家賃集金、メンテナンス、クレーム処理)、退去、リフォーム(原状回復工事)などなどが、アパート管理の大雑把な仕事であるけど、どれだけ外部に任せられるかがこちらの負担を軽くすることになる。もちろん任す項目が多くなれば手数料が増えて経費が上がっていくことになる。

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アパート管理

アパート入居者から問い合わせがあったけど、それは自分でやれってという話し

アパート管理をお願いしている義父から連絡があった。

「困ったよな。」

何かと聞いたら、

「新しく入った人からガスがつかないって言われてさ。」

話しの続きは

「よく聞いてみると、ガスの申込みをしていなかった。でも、ここまでこちらがやんなくていけないのかよ。最近はそんなことも知らないのかよ。」

ガスの開通申込みは、アパート管理者ではなくて入居者本人が行う必要がある。もちろん電気と水道も。電気水道ガス込み込みの物件は入居者がやる必要はないかと思うけど、それは特別でごくわずか。

でもさ、これってこちらから説明する必要あるのかな? 仲介した不動産屋も、これは当たり前過ぎて説明してないはずである。

最近は、こんな問い合わせが多くなっている。皆さん生活力が低下しているのかな? こちらは当たり前だと思ったことが当たり前ではなくなっている。こちらの常識、非常識って感じだけど、そんなことも言ってられないので、こちらから対策を打っておかなければいけない。

今度から不動産屋には、ガス水道電気は入居者が開通手続きするように事前に説明してもらうように言っておいた。不動産屋も、一応は説明しているけど理解していないようでしょうがないね、ということだった。

今回は、丁寧にプロパンガス屋を紹介した。開通の手続きが書かれている冊子も部屋にあるはずだけど。

何だかな・・・・。

追記(2020年8月25日)

本件をネタにして不動産の仲介業者と話しをしてみたら、一応は重要事項説明でガス水道電気の契約は自分でやるようにと説明しているとのことだった。ということで、重要事項説明では話しを聞いていないか理解していないかということになる。

仲介業者の人とは、この件は注意して説明して行くということになった。

重要事項説明は、たくさんあり過ぎて、本当に重要なことは理解されていないとかもしれない。

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入居者を選り好みするわけでもないけど

物件が古くなって家賃が下がってくると、いろいろな入居者の相談が不動産仲介業者からやってくる。

今日、相談があったのは72歳の生活保護の男性。お子さんが隣り駅に住んでいるそうだ。

いろいろ聞いてみたら、行政からの支援が望めなさそうだし、万が一のときがあっても業者も面倒を見ることもしないそうだ。すなわち、アパートオーナーに丸投げとなる。

実は、最近まで高齢者の生活保護の方が入居者がいたのだけど、庭で立ち小便とするとか、同じ入居者の後を付けてストーカー行為をはたらくとか暴言を吐くとか、昼夜逆転の生活で明け方洗濯し出すとか、しまいには警察の厄介のなるとか、ここ数年で奇行が目立ってきたので、その入居者の息子さんにお願いして退去してもらった。

最初に入居した際には、行政の担当者や民生委員が支援をするという条件であったが、ここ数年支援が全くなくなって放っておかれてしまっていた。行政の担当者にお願いしても担当が替わったとかの理由で埒があかず、本人に直接お願いしも怒るばかりで話しも聞いてくれない。数々の奇行にオーナーとして頭を痛めていたが、最終手段として退去のお願いとなったのである。

今回は引き取ってくれた息子さんがいたし、仲介した業者も骨を折って解決につなげてくれたので対応できたのでよかった。ただし、原状回復の費用は行政に問い合わせると、生活保護の場合は出さないと言われてしまったので、全額費用をこちらが負担しなければいけないのはとても痛い。たまたま今回は解決したけど、これからもうまく行くかどうかもわからないし、今後もトラブルのリスクを負いたくないしで、今回の件はお断りすることにした。

古い物件には、このような入居希望者を付けようとする業者や行政が出てくるが、しっかり支援をしていただけるのであれば考えるけど、今の状況だったら無理と思う。

アパート経営なんてやめておけ。

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退去立会したけど、最初に言ってくれないと壊したことになるかもよ。そして、入居者へアパートオーナーからのお願い。

退去立会。アパート管理で一番トラブルになる工程。

今回の入居者は部屋をきれいに使ってくれたけど、一つ問題発生。

退去する人に最初から、

  • 便座が割れていた
  • ドアクローザーのネジが外れた
  • IHコンロが使えない
  • チャイムが鳴らない

と言われた。おいおい、そんなことはないぞ。入居の前にリフォームはやっていたのに。

契約書にも特約事項として載っていないし、こちらにも報告ないし、不動産管理会社にも連絡が上がっていない。そもそもこの退去者と契約をした不動産管理会社は退去立会をやってくれない会社(やっても退去手続きとその後のリフォームの費用がバカ高い)なので、今回は別の不動産屋さんに退去立会をお願いしている。

誰が壊したがわからないから。連絡をくれた不動産屋さんには、本人が壊したかそれとなく聞き出してくれ、とお願いしておいた。オーナーが直接判断するよりも、第三者が入ってもらった方がもめることはない。

結論としては、不動産屋さんが入居者と話した感じと、特に室内がきれいに使っていたので、本人の落ち度ではないものとなった。追加の費用はなしで、このまま退去となった。

ここからは、アパートオーナーから入居者へのお願い。

入居者の多くの人が勘違いしているかとも思うけど、故意や不注意で壊さない限りはアパート設備の故障はオーナー負担になる。クーラー(冷えないと夏場は地獄だよね)、給湯器(シャワーのお湯が出ないと冬は辛いよね)、水栓(パッキンは経年劣化で交換だけど、交換の見極めができないから大抵はそのまま)、トイレのボールタップ(水がチョロチョロ流れていると水道代は入居者持ち)、照明器具(昔の蛍光灯管は入居者負担かもな)などなど、大抵の経年劣化の修繕はこちらの費用負担で修理したものは数知れない。住んでいる間にまたま故障したなんてことがあるから、それは運が悪いとしか言えない。入居のたびに、全設備交換なんてできないし。

とにかく何かトラブったら、管理会社か不動産管理会社、それか直接オーナーに相談してもらいたい。隠してそのままにしてしまうと、後で大ごとになることがある。特に水廻りは、早く連絡して。2階で水漏れを起こさせると、1階まで大変なことになる。黙って放っておくと、過失の負担比重が大きくなるよ。

しかし、怪しいところは排水周り。おかしなものを流していないと言っても、こちらで考えられないモノを流してくれているので(料理油とか割り箸とか生理用品とか・・・)、排水修理の結果を見て(意外と何が詰まっていたかはわかる)、入居者に修理費用を負担してもらうことがあるから注意して。普段から、トイレや流しには変なものを流さないで。

以上のように、最初から壊れてました、なんて言わないで。気付いたら早いところ連絡したほうがいいよ。でも、連絡した後、確認で部屋に入るけど、そのとき部屋の中を片付けておいてね。たまにとんでもなく散らかっている部屋(所謂ゴミ部屋)、入居以来掃除していない部屋、なんての人がいるけど、部屋を貸している側からしてみると、とっても悲しくなるから、その後の対応が変わってくるよ。アパートの部屋は、あくまでも借りているだけで、自分の部屋だから勝手にしていいなんて思ってはダメだよ。ゴミ部屋を見つけたら、ゴミの片付けと即刻退去勧告をするよ。

何か壊したとか水を漏らしたとかやってしまったら、契約した不動産屋さんに相談してみると、もしかしたら保険で対応してくるかもしれない(契約時と更新時に保険の契約をしているよね?)。でも放っておくと修理が大がかりになって費用が莫大になって自己負担が大きくなるかもしれないから連絡は早くね。

それか天井から水が浸みだしたとかは、これは自分が原因ではないからとっとと連絡してね。おそらく水を漏らした上の入居者は気が付いていないから。何か自分のものに被害があったっら賠償請求できるから、写真を撮っておいてね。

以上、設備の修理費用を請求するオーナーであれば、とっとと引っ越しした方がいいよ。おそらく退去のときにものすごい額を請求してくるよ。うちではそんなことはしないけど、部屋を汚く使っていると退去のときに厳しく請求するよ。

追記

IHコンロが使えないというのは、何件か連絡されてきたことがある。大抵は、IH対応の鍋、やかんではなかったこと。それかIH対応と説明に書いてある鍋でも、底が平らではないため実はIH対応ではなかったというオチもあった。チャイムが鳴らないというのは、ほぼ電池切れ。

この辺りを注意してね。

以上、アパート経営なんて、やめておけ。

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アパート用の監視カメラの設定

アパートで自転車のパンク騒ぎが入居者から報告されたので対応する。

不動産屋さんには交番に連絡してもらってパトロールをしてもらう。

こちらは監視カメラの設置を行う。犯人を捕まえるというよりも威嚇と言った意味合いが強い。もしも犯人が映ってしまったら、あとあと面倒なことになるし、このまま被害が出なければ済むこと。自転車置き場と念のために庭の方の2台を設置する。現在はカメラの設定を終えて、長時間のテスト中である。電気配線工事の日程調整待ち。

さて、購入したのはアマゾンでよくある安価な中華製のIPカメラである。アパートではネットワークがつながっていないしWi-Fiなんて使えない。そこでSDカードで格納できればよろしい。できれば録画中のランプでも付いたらいいのだけど、こちら「監視中」のステッカーでも提示しておく。

たまたま購入したカメラは、自宅玄関で取り付けたカメラを同じAndroidとWindowsのアプリを使えるカメラだった。同じアプリで管理できるのは何かと便利である。

常時録画を無効にして動体検知だけを有効にして、カードに記録するデータ量を抑えるようにする。自宅のカメラだとサーバーに画像をFTPで送っていたけれど、今回はSDカードだけの格納にしておく。

とりあえずのところ、使っていないWi-Fiルーターに接続するように設定する。一時的にWi-Fiルーターをアパートに持ち込んで、IPカメラに接続して画像の確認を行うことになる。SDカードを取り出してPCに取り込むことも考えたけど、カメラの奥の方にメモリカードが入っているので、いちいち取り出すのも面倒である。そんなに手軽にSDカードを取り出せたら、反対に何かと問題。

そこでWi-Fiルーター経由で画像にスマートフォンのアプリでアクセスすることにした。このカメラはWi-Fiルーターがインターネットに常時接続できてなくても問題ないことが分かった、その他の問題としてはWi-Fiルーターの電源をどうするかであるが、こちらはクルマに100Vのインバータをつなげて電源を確保することにしよう。

Wi-Fiルーターを起動して、IPカメラに接続できることを確認できた。不安な点としては、IPカメラはIPアドレスの設定をDHCPでしか設定できないので、長時間放っておいたときに、キチンとIPアドレスを取得できるかどうかである。できなかったら、違う方法を考える。

併せて長めで記録できるように64GBのメモリカードも用意しておく。これで数ヶ月間の映像を記録してくれると期待する。

あとはIPカメラの電源の確保である。こちらは専門の電気工事の業者にお願いする。アパートの共用の配電盤から2箇所のコンセントを確保してもらう。配電盤は2階の通路壁のボックス内にあって、階下の自転車置き場と庭に配線する。庭へは屋根の軒先を経由して配線していくので自分でやるのは大変そうだから、今回は業者に依頼する。せっかく取った電気工事士の資格は今回も生かせなかった。

後の一番の問題は、誰かがIPカメラごと持っていないかということと、配線を切られないかということ。ここまでやられたら、器物破損と窃盗になるから、また別次元の問題になってしまうから、そこまで考えないことにする。

以上、アパート経営の話しというよりも、システム屋がやりそうな話しとなった。

だけど、この騒ぎで痛い出費となる。工事費用で家賃の数ヶ月分が飛んでいった。だから、アパート経営なんてやめておけ。

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市の水道局の指定業者から工事料金をふんだくれそうになった話し

突然の電話。

市の水道局の指定工事業者を名乗る輩から突然電話があった。発信は携帯電話番号。

「地震に強い水道管に交換する。」

ここまではよくある話し。

「そちらのアパートのタイルを剥がして水道管を交換したい。」

何で面倒な話しになるの? 道路に埋まっている本管だけの交換じゃないの?

「水道管の図面を持っていないか?」

そんな図面なんてないしな。

「図面がないと、どこに水道管が埋まっているかわからないので、そこらのタイルを剥がすときに無駄になってしまうかもしれない。」

そんな大がかりな工事をしないといけないの?

「タイルを剥がした後の復旧費用は、そちら持ちになるから。市では費用は出してくれない。」

おいおい、そんな費用なんて出せないよ。

以上のやり取りがあって、結局はこちらの敷地の水道管の交換は断った。

とりあえず市の水道局に連絡して、この業者が本物かどうかを確認する。

水道局の担当者は、この業者は本物だし、これは県の案件だから市は関係ないとから言い出す。ここでイヤなスイッチが入る。

「県でも市でも水道利用者は関係ない。市の業者を名乗っているから市の水道局が対応するのは当然なのではないか。まして、業者が直接携帯電話で連絡するのはいかがなのものか。まずは、市の水道局が工事の告知してからではないか。昨今の詐欺事案からこのような進め方はおかしいのでは。」

担当者は担当者に伝える、というのみ。業者に伝えたってどうしようもないのにね。

工事業者の前提は敷地内の水道管も交換することなので、このまま話しを進めたら断るっていう選択子はなくなっていたかも。なにもわからない高齢者だと、そのまま工事してもらって高額な工事費用を支払う羽目になるのだろうな。ついでに工事するっていっていたけど、これは市の指定業者を名乗る押し売り事案だわ。

ここで言う市というのはは藤沢市。いずれにしても、藤沢市民の皆さんは、高額な工事費用を負担しないようにご注意ください。

地元の横浜市でも同じような工事をしているけど、数週間前にチラシ配って、町内の回覧板にもチラシを回して、電信柱にポスターを貼って用意周到に仕事を進めている。それと道路以外の敷地内の水道管の交換なんてやらないから、トラブルなし。同じ行政でもこの違いは何なのか? 政令指定都市との違いか? 役人の資質の違いか?

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アパートエアコン対応。エアコン本体交換ではなくてガス充填でとりあえず完了した話し。

入居者の会社から部屋のエアコンが冷えないと連絡があった。この部屋は会社で一括借り上げの契約をしてもらっている。

早速、入居者に会って現状を見に行く。室内機から風が出てくるが冷たい風が出てこない。室外機は回っている。

近所のエアコン設備屋さんに連絡をする。この設備屋さんが数年前(壊れるは早すぎる)に取り付けてもらったエアコンである。今の時期は忙しくてこちらには手が回らないようだ。しかも、お盆でエアコンメーカーが休みで、交換するエアコンも手配ができないとのこと。対応できるのはお盆明け21日以降になりそう。

入居者にそのことを説明して、くれぐれも熱中症にならないように注意しておく。このところ暑いので危険だから。

別のエアコン業者を手配すべく出入りの不動産会社に連絡してみる。不動産屋さんは数軒業者を当たってくれたみたいだけれど、回答はお盆休みで一緒だった。こんな時期にエアコンが壊れるなんて。

入居者には暑くなる前に、「エアコンは壊れていないか? 冷たい風が出てくるか?」と顔を合わせるたびに聞いていたけど、いつも「大丈夫。」で済まされていた。エアコンの修理代金より、部屋の中で倒れられたらもっと厄介なのです。中には電気代がもったいないとか、冷房は体に合わないとか言う偏屈な入居者がいるけど。

再び交換する前に近所のエアコン設備屋さんに言って、現状を確認してもらうように言う。忙しい合間で朝早く来てもらうようになった。ここが今回の分かれ目である。エアコンが壊れたから交換すると思い込んだらダメだった。

見てもらうと、室外機からの風が熱くならないので熱交換がうまくいっていないとのことだった。ガスが抜けているかもということになって圧力計(?)で測ってみると、予想通りガスが抜けていた。

ガスを充填して作業完了。正常に冷風が出るようになった。結局作業時間は20分程度。以上で今回のトラブルは解消した。

漏れていたということはどこかで配管に亀裂が入っていて再度ガスが漏れする可能性が高いので、涼しくなって業者も時間ができて、安いエアコンが出てきたら交換することにした。

 

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アパート物件名の変更

例のいろいろトラブルが起こしているレオパレスと完全に完全に断ち切るため、レオパレスという名称をアパート物件名から外す。既に10年以上前にレオパレスから契約は一方的に切られていてたので、レオパレスを名称に入れる必要もないのだけど、入居者の利便性を考えて名称だけが残したただけ。

入居者には物件名が変更になることを一ヶ月前に掲示する。頃合いを見て関係各所に連絡する。

  • 市役所、区役所
  • 東京電力
  • 市の水道局
  • プロパンガス会社
  • 郵便局
  • 火災保険の代理店
  • アパート仲介業者と不動産会社、アパート管理会社
  • ヤマト運輸(他の運送会社は連絡していないけど)

主だって連絡したところだけでこれだけの数が必要である。他にどこか連絡する必要があるのかな? あと、地図の作成会社への連絡も必要かもしれない。

役所に聞いたら、3階建て以上の集合住宅しか物件名称は把握していないので、変更の手続きは必要ないとのことだった。一部、紙の台帳があるので、こちらは直しておくとのこと。

一番面倒だったのは予想通り郵便局だった。郵便局ではアパート物件名の変更の手続きについては誰も知らないからわからないと言っていた。必要だったら書面で手続きが必要かもしれないと曖昧なことを言っていた。

付き合いのあるプロパンガス会社やアパート仲介会社は、以前から名前を変更すると言うことを伝えていたので、話しはすんなり進んだ。反対にアパート仲介会社は名前を変更して募集がやりやすくなったと喜んでいた。

ちなみに当該物件はバブルの時代に建てた古い物件である。このころはまだレオパレスはキチンと建てていたらしい。したがってレオパレスの昨今の違法建築物件に該当しないし、そして、レオパレスからも不良物件に該当しないという確認書ももらっているので、レオパレスと言う名前を隠しておくわけでもない。

追記(2019年6月20日)

郵便局から電話があった。書面での届けは必要ないとのこと。ただし、本人限定郵便で古いアパート名が書いてあると届かないと言っていた。しかし、役所はとくにアパート名称はなくても住所があればいいとか言っていたので大丈夫じゃないかと言ったら、だったら大丈夫ということになった。よくわからない。

本来なら入居者が郵便局に転居届を出さないといけないとも言っていたけど、そんな転居届なんて出した入居者はないと言ったら、こちらも大丈夫になった。

相変わらずよくわからない郵便局の対応だった。おそらく何かあっても、そんなこと言っていないとかいってくれるのだろうな。

でも、郵便局と入居者の間でトラブルのだろうな。昔、レオパレスが契約を引き上げたときに物件名の変更をしたけど、そのときは何もトラブル無しだった。そのときは、ぬるい時代だったから大丈夫だったのだろうな。

追記(2019年6月25日)

アパート管理の会社から連絡があった。入居者の保険で物件名の変更に関して変更手続きが必要だそうだ。その中で物件名の変更の証明書を出してほしいと言われたけど、証明書なんて役所から出てこないし、どうしようかということになって、だったら入居者への通知の書類でよいことになった。

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隣のアパートの住民の郵便物が大量に破棄された事案

アパートに配達されたダイレクトメールを散らかさないように、郵便受けの近くにゴミ箱を設置しています。清掃担当者から、入居者以外の郵便物が破棄されていると報告があった。しかも、請求書とか50通ほど大量に郵便物が捨てられていた。勝手に処分するするわけにもいかないので連絡をとってみる。

捨てた本人に直接連絡を取ることができないので、適当に記載されているアパートの住所で、アパート賃貸サイトから取り扱っている不動産会社の連絡先を調べる。不動産会社は募集だけだったので、今度は管理会社に連絡を付けてもらう。

管理会社に一連の事情を説明するとわかってもらえ、本人に連絡をつけてもらって、隣のアパートのゴミ箱に郵便物を捨てないように注意をしてもらうことになった。郵便物は、本人に戻すのか破棄するのかも確認してもらう。

今回は、相手側の不動産会社、管理会社がスムーズに動いてくれたので時間がかからずに解決できそうである。でも、面倒なことこの上ない。

しかしながら、他人のゴミ箱に捨ててはダメなのです。別の物件で、ゴミ出しが悪くて市の清掃局が、アパートの収集場所からゴミを持って行ってくれないということがありました。だれがゴミ出しがなっていないかと入居者に聞きまくったら、結局のところアパートの入居者はみなさんキチンとゴミ出しをしていて、もしかしたら通りすがりの人が勝手にアパートの収集場所にゴミを捨てて行っているのではないかということになりました。くれぐれも他人のゴミ置き場に勝手に捨てないようにお願いします。

アパートなんて面倒だからやめておけ。

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1立方メートル以下700円の水道代を請求された話し

付き合いのある不動産屋さんに水道検針の会社から電話があったそうな。その会社は水道局から委託されているらしい。

気になって水道検針の会社に電話してしまった。それがそもそも間違い。

話しによると水道メーターが1立方メートルほど廻っているとのこと。そう言えば退去のリフォームで使っているはず。自分は正直だからその旨を説明した。

そうしたら700円請求するって言われてしまった。一番安くて700円で、月額だともっと高くなるとのこと。

たまたま、アパートに不動産屋さんの看板があったので電話したらしい。

もし、看板がなかったら連絡のしようがないので水道検針の会社は放っておくそうだ。そして、連絡がなかったら放っておくそうな。

わざわざ連絡してしまったら水道料金を請求するそうな。今度は連絡しないと言ったら、水道検針の会社の人は笑っていた。

自分は正直だから。、正直だから・・・。

追記(2019年4月16日)

本日、水道局から請求書が来た。目盛りが1だけ動いている。

下水道も連動しているのね。