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アパート管理

仲介の不動産会社がたくさん来るようになって、いろいろとアパート管理のことをいろいろとまとめてみた話し

最近、仲介の不動産会社がたくさん来るようになった。どうも何か大家獲得キャンペーンを各社やっているのか?

さて、複数の会社とも、自分のところがどのような内容で業務をするのかパンフレットというかドキュメントを用意せずにやってくる。いきなり申込書にサインさせようとする。仲介の不動産会社というのはそういうものなのか? アパートオーナーというのは、そんなもんで仲介の委託契約をしてしまうのか? 一応はこちらも一回でサインせずにいろいろと考えてみる。

アパート経営は入居すれば後は放っておけば家賃が入ってくるという楽な商売と思われる節がある。募集、仲介、管理(家賃集金、メンテナンス、クレーム処理)、退去、リフォーム(原状回復工事)などなどが、アパート管理の大雑把な仕事であるけど、どれだけ外部に任せられるかがこちらの負担を軽くすることになる。もちろん任す項目が多くなれば手数料が増えて経費が上がっていくことになる。

サブリース(30年家賃保証とかは、アパート経営を長年やっていると絶対に無理な契約であるとわかるはず)を除けば、仲介業者に依頼の内容は大まかに3つである。

  1. 仲介のみ、いわゆる入れっぱなし。退去立ち会いもしない。入れてしまえば、大家がすべて何とかする。不動産屋は契約更新くらいしかしてくれない。不動産屋からしてみれば手離れがいいので、面倒なことはない。自分の場合は、これは選ばない。
  2. 仲介と退去の最初と最後を不動産屋でやってもらう。これは昔の不動産屋さんの形態。不動産屋は契約関係をやってもらう。その代わりに家賃の集金とか入居者を含め近隣からのクレーム処理など大家が行う。大家と言えば親も同然店子と言えば子も同然、という昔からのアパート経営の方法である。
  3. 仲介、管理、退去まで行なってもらう。これが大家は一番手間いらずである。自分の場合、手数料をかかってもこちらでやりたい。

1.の場合は、退去立ち会いとリフォームをセットでやるというところがある。大抵はリフォームを受けなければ退去立会手数料を取るということを言ってくる。しかもそのリフォームをやってもらうと相場の3倍取るという理不尽な仲介会社もある。そういう会社は、もちろん出入り禁止にしている。立ち会いがやってくれないのであれば、こちらでやることになる。そうすると退去者と大家がやるとトラブルの元となる。したがって、この場合は第三者の資格を持った不動産のプロに依頼する。結局は立ち会った不動産屋にリフォーム業者を紹介させるなど、何かしらの利益を与ええなくていけなくなるのである。だから、最初からこのパターンは最初から避けなければいけない。

2.の場合は経費が安くて一見良さそうに思えるのだが、入居している間には更新料を別にして不動産屋にはお金が入ってこないので、最初に客づけの際に入れやすいように家賃を下げておいて、手数料(広告料とも言う)を大きくして大家にどーんと後で請求することが多々ある。不動産屋からしてみれば一気に最初で利益を上げることを考えるのである。こちらも家賃が下げられると、当然ながら月々の収入が減ってしまうので、トータルに収入が減ってしまうのである。その時の不動産の言い訳としては、空いているよりもいいでしょう、と言ってくる。しかし、家賃を下げると、それなりの入居者が来るので、トラブルが多くなるのが注意しなければいけない。この時は親戚家族の連帯保証人を立てるのではなく、保証会社を経由で契約することも大事である。万が一家賃の滞納があった場合、連帯保証人に請求することは難しく、まして不動産屋は管理をしていないという理由で面倒を見てくれない。そうなると大家自ら交渉しなければいけなくなる。保証会社が間に入れば、ここら辺は全部やってくれるはずである(保証会社との契約内容によるが)。

3.の場合が自分にとっては手数料を取られても、こちらのリスクが少なくなるので理想なのである。家賃がを高くすることで、不動産会社からしても手数料の高くなるし、大家にしても安定して収入が増えることになる。そして不動産会社も管理する上で、自分のところでも負担が少ないように審査を厳しくするので、トラブルの少なそうなそれなりの入居者を連れてくる。

と言いながらも、3.での仲介はなかなか入居者が決まらない。1年以上空室になってしまうことがある。うちの物件は、建って四半世紀以上の物件であるので難しい。新築入居を過ぎると、家賃はどんどん下がっていくのは当たり前なのである。そして、これからアパートの需要が減っていくのは確実である。これを理解しないでアパート経営計画を立ててくるデベロッパーが何て多いことか。みんなバカじゃないと思ってくる。

大家が気を付けなければいけないのは、アパートの部屋を探している人は、ほぼネットを見てやってくると言うことである。場所、家賃などは数多くの物件を比較してやってくる。場所、築年数、家賃のいい条件の物件から契約してくると言うことである。昔みたいに、不動産屋に行ってお勧めの物件を紹介してくるなんて無いと考えたほうがいい。うちみたいに駅から離れて築年数が高いなんていう物件は、家賃を下げないと埋まらないのである。となると、せいぜい2.のような契約となるが、家賃が安い優先で探している人くらいになってしまうのである。そういう人は、後々のトラブルを覚悟しておいたほうがいいのである。いつかここで話すが、原状回復工事で家賃の三年分が飛んでいったということもあった。

アパート経営を甘く見ていると、アパートを建てたローンを払うだけで精一杯で、家賃収入が減れば返済が滞り、結局はアパートすべてを抵当で取られるっていうのもあり得るのである。

ここで声を大にして言いたい、アパート経営なんてやめておけ。